關於借貸的看法

關於借貸

讀過經濟理論嘅都應該聽過，供應同需求會影響一樣商品嘅價值。當供應多嘅時候，價值會向下調，反之亦然。

自從金融海嘯後，美國及全世界各地也不斷印銀紙。如果你把銀紙當成一個商品，其實它自身嘅價值會不斷地下降。簡單啲講，銀紙越嚟越唔值錢，相信呢樣野大家都明白到。

咁既然銀紙越嚟越唔值錢，如果我哋這一啲而家嘅錢而將來先還，只要利息低於銀紙萎縮嘅速度，其實將來所還嘅價值係會少咗。所以只要有平錢，我會盡量想借多啲。但係點樣先可以借得聰明少少？

一般黎講，因為香港要查 tu record，如果借的錢 tu 冇record 係最好

1. 樓宇按揭，詳情請睇我之前嘅文章，本地樓一地入 tu，外地未必入，唔肯定
2. 信用卡私人貸款，稅貸，入tu，一般可以分五年還，筆者就做過月平息0.09%，但要留意，呢類型嘅貸款會嚴重影響你樓宇嘅壓力測試，損害你買樓嘅購買力
3. 證券行例如IB 的借貸，一般唔入tu
4. 私人銀行的借貸，用證卷債券定的倉值借貸，唔入tu
5. 保單，唔入tu，但未有研究

暫時淨係諗到咁多，如果你有其他方法不如留個言交流吓。

收息股概覽：重點介紹REIT

收息股概覽及REIT

收息股其實種類繁多，要衡量一隻收息股值唔值得投資， 息率係其中一個重要因素，但係單單淨係睇息率係唔夠，會同時衡量以下嘅因數：

1. 資產淨值
2. 過去五年嘅收入同派息
3. 派息或收入的可持續性及增長性

Reit 嘅生意來源係收租，由於一般符合以上條件，磚頭生意道理簡單，所以受一眾股民喜愛，而筆者留意開嘅Reit 都係香港或者新加坡上市的。

香港上市的reit 種類相對上唔係好多，龍頭823， 第二大的是冠君，但已經細好多啦。買賣 reit 我主要會睇佢嗰個派息比率同資產質素：

派息比率：如果派息每年不斷上升，該股份無可避免股價亦會不斷上升，有如823，不過如果睇返佢派息比率嗰個歷史估值，現價已經係歷史高位，同埋呢隻股票太多人研究，我就唔寫啦。

資產質素：資產質素好唔好，有少少主觀，因為始終百貨應百客。舉個例，有人認為領展的資產質素好，因為呎價平租金平，有升值潛力。亦都有人認為海港城（1997）嘅資產質素好，因為為處於香港核心商業地帶，無可代替。筆者係衡量呢個資產質素時，會比較着重於物業將來的租金是否可持續向上發展。

買賣策略：由於房地產信托基金派息相對穩定，一般係派息比率高位吸納已經相對穩陣。股票一般可以長揸收息，不過因為盈利通常都好穩定，符合呢個周期性嘅特質，當然亦都可以撥一部份抄波幅。不過最近好多呢類型嘅股份都升晒，暫時未覺得有邊一隻特別吸引。

特別提一提嘅係，香港有一隻人民幣結算嘅 reit 87001，股息嘅絕對值相對上非常高，差唔多成8%。

星加坡上市的reit ，種類繁多，股息率普遍都唔錯，坦白講我都冇隻隻研究，而且控制嘅資產質素參差，雖然其中一隻喺兩年來帶比我超過五成嘅回報，但都有兩隻坐艇中。買星加坡reit 要留意匯率風險，不過呢個風險亦都可以對沖到。

其中一個策略係可以借波紙買波紙，咁就可以完全對沖匯率嘅風險，當然過程中會有利息費用。筆者記得上年利息仲係低水平，嗰個時候呢個策略所賺取的息差都非常可觀。

其他類型收息股，買賣策略其實都差唔多，不過當然有少少差異，亦都有有一點特別唔同，都係果句，希望多啲人支持先再講。

利息的真相 - 香港樓市

上一篇講股市，但未必個個都有投資股票，今天都講返樓市中和下。

傳統有個講法，供樓要畀利息， 變咗要畀好多錢銀行，今日想講講呢點，其實香港買樓的借錢成本，只係1厘多dd。

因為 Hibor 比人打爆咗嘅關係，理論上大部分人工人嘅都係個利率封頂(即係P-)，最新銀行利率封頂 cap 大概係2.275%~2.375%，大約，所以一年畀銀行嘅利息就係呢個數。

當400萬 loan，簡單地嘅一年就大約畀 400 * 2.275% -> 11萬蚊利息，兩年就22萬，面數好似唔平。但係近年有好多按揭中介積極搶佔市場佔有率， 有好多唔同種類型嘅按揭回贈， 唔難搵到一個現金回贈 2% 嘅銀行，再加埋按揭中介嘅0.2-0.3%嘅回贈，其實都差唔多等於一年嘅按揭利息，仲要係upfront 畀你， 令你嘅現金流更加順暢。 因為銀行普遍罰息期得兩年，基本上你兩年後轉按又會賺多一次回贈。換句話話嚟講，兩年嘅利息其實你只係需要畀一年，真係要畀嘅利息若數係2.275%/2 -> 1.1-1.2%。 今時今日，有部分定息按揭都高過呢個利率，真係唔可以話貴。更加唔可以唔提的係，大部份銀行仲會有mortgage link account畀你對沖利息。

睇樓按歷史性唔會call loan嘅情況下， 呢個借貸方案真係非常抵， 喺現金氾濫嘅年代， 呢舊錢算非常之平。因為你諗下，通脹 (CPI, or whatever) 都可能有 2-3%， 利息低過通脹，簡單啲講就係長遠黎講，個總債務會越變越少。不過借錢平又唔代表盲目唱好，有機會再講。

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股票投資

股票我自己會分為五類，第一類我會叫做係增長股或者核心股，基本上呢類物業就業務穩打穩紮， 向上嘅空間比較大，起碼要三成以上，呢一類我就會謹慎地買入。e.g. 以前的700, 150 etc

第二類股票我會覺得係週期股，通常個波幅相對比起第一類會細，但係會有比較清晰嘅估值頂部同底部，比如話可以用 PE PB 等等指標，配合圖形進行交易。呢類型股份，我會喺周期低位買入，如果咁啱遇到歷史低位，會加大注碼投入。 eg. 1316, 878, 2388 etc

第三類股份就會係收息股，最緊要係收息同盈利搵定，其他指標例如 PB PS 都係重要參考， 從而去衡量收嗰個股息係抵唔抵，呢類型股票我都會係估值底步增設，高位減持，部份長期持有。e.g. Reit, 1052, 1883, 5 etc

第四個類型就係市況概念股，最簡單嚟講就係牛市去到尾聲，通常以往啲券商股基金股會爆升，呢啲股票我會係喺爆升前期睇下有冇機會收集到。e.g. 388, 6030, 3908 etc

第五類股票我會話係睇唔明系列，包括仙股、老千股、殼股等等，能力有限，呢啲我唔會掂。

操作上，第一二四類股票我會放喺一個股票倉，而第三類我會獨立放喺另一個股票倉。因為第三類往往風險較低，派息能力高，防守力強，所以我通常都會維持一定嘅倉位。至於另一個倉，就視乎市況而定。

暫時諗到咁多，有新諗法再講。

資產配置的藝術

股票又好，買樓又好，普遍人好少留意資產分配。

其實比起買中邊隻股票，或者買啱邊個屋苑，要長期跑贏大市，咁耐以嚟，小弟覺得最重要嘅心得係資產分配。

最簡單攞股票嚟做例子，當股票升緊嘅時候，恆指去到三萬點，大家心入面諗住go go go，買曬股票之後就領嘢。另一個極端就係跌到20000點都冇，大家拋曬啲貨，之後升返又冇得執。其實與其估升市跌市，我不如喺比例嘅藝術上面做功夫。舉個例，恆指最近升到三萬點，我會愈高愈沽，但唔會咁快賣曬。保留多少少現金，做少少彈性多啲的操作，至於具體係咩，往後再講。

控制資金比例最重要嘅地方，係可以控製到自己嘅心態，令自己嘅情緒唔會受到大市影響得太多，交易起上嚟更加得心應手。冇交易開嘅人，未必明我上面所講， 至於交易開嘅你點樣諗，不妨留個言交流下。

It's all about asset allocation.

新理財網誌 - 點點紀錄

除左行山探險，決定開個新網誌，分享理財心得，暫定下列題目：

1. 物業

a.  住宅b. 工商c.  舖

2. 股票

a.  增長股b. 收息股

3. 洐生工具

a.  期權    i.      以小搏大    ii.      收息