利息的真相 - 香港樓市

上一篇講股市，但未必個個都有投資股票，今天都講返樓市中和下。

傳統有個講法，供樓要畀利息， 變咗要畀好多錢銀行，今日想講講呢點，其實香港買樓的借錢成本，只係1厘多dd。

因為 Hibor 比人打爆咗嘅關係，理論上大部分人工人嘅都係個利率封頂(即係P-)，最新銀行利率封頂 cap 大概係2.275%~2.375%，大約，所以一年畀銀行嘅利息就係呢個數。

當400萬 loan，簡單地嘅一年就大約畀 400 * 2.275% -> 11萬蚊利息，兩年就22萬，面數好似唔平。但係近年有好多按揭中介積極搶佔市場佔有率， 有好多唔同種類型嘅按揭回贈， 唔難搵到一個現金回贈 2% 嘅銀行，再加埋按揭中介嘅0.2-0.3%嘅回贈，其實都差唔多等於一年嘅按揭利息，仲要係upfront 畀你， 令你嘅現金流更加順暢。 因為銀行普遍罰息期得兩年，基本上你兩年後轉按又會賺多一次回贈。換句話話嚟講，兩年嘅利息其實你只係需要畀一年，真係要畀嘅利息若數係2.275%/2 -> 1.1-1.2%。 今時今日，有部分定息按揭都高過呢個利率，真係唔可以話貴。更加唔可以唔提的係，大部份銀行仲會有mortgage link account畀你對沖利息。

睇樓按歷史性唔會call loan嘅情況下， 呢個借貸方案真係非常抵， 喺現金氾濫嘅年代， 呢舊錢算非常之平。因為你諗下，通脹 (CPI, or whatever) 都可能有 2-3%， 利息低過通脹，簡單啲講就係長遠黎講，個總債務會越變越少。不過借錢平又唔代表盲目唱好，有機會再講。

覺得岩睇希望畀個like同share出去，您的支持係我寫作的動力。